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衡量房价是否合理的重要指标 全国房价收入比排
 

  根据易居研究院发布的数据,2018年,受监测的中国50个城市房价收入比均值为13.9,相比2017年的14.1下降了1.4%。

  “房价收入比”首降,这是2018年楼市下行的体现。不过,与楼市整体趋势的下行相比,主要一二线城市的房价收入比仍旧居高不下,部分城市房价收入比相比于2014年翻了一番。

  哪些城市房价收入比过高?哪些城市处于合理水平?房价收入比的高低,对于未来城市房价有何影响?

  房价收入比,顾名思义,就是房价与收入之比,一般以住房总价与家庭年收入之比来计算。这一指标衡量的是普通居民家庭购房的难度——不吃不喝要多少年才能够买得起一套房。

  整体来看,以房价收入比来衡量,深圳全国最高,长沙最低。而深圳、三亚、上海、北京、厦门、福州等6城房价收入比超过20,这意味着在这些城市,普通家庭不吃不喝要20年以上,方能供得起一套房。

  值得一提的是,深圳房价收入比已经连续多年位居全国榜首,2018年房价收入比高达34.2,不仅远超北京上海,而且接近广州两倍。

  一般而言,在发达国家,房价收入比3-6为合理水平;而对于发展中国家而言,经济飞速发展,住房需求快速释放,房价多半都会经历快速上涨过程。以此来看,房价收入比6-9均可视作合理水平。

  以此来看,在全国50个主要城市中,只有长沙、乌鲁木齐、烟台、韶关、沈阳、洛阳、贵阳等城市处于合理水平。

  石家庄、上海房价收入比翻了一番还多,而福州、南京、西安、合肥、郑州、济南等热门二线%。

  作为中部省会,长沙的GDP规模早已过万亿,位居全国第14位。从城镇居民可支配收入来看,长沙2018年的数据是50792元,是全国平均水平的1.3倍左右,在一二线城市中位居中上游。

  这要从长沙楼市走势说起。在2016-2018年的楼市上行周期中,长沙启动最晚,结束时间最早。

  长沙之所以启动最晚,是因为在2012-2014年,长沙供地井喷,带来大量住宅供应入市,从而“拖累”了房价启动的速度。直到2015年和2016年,长沙有意收缩土地供应,房价终于步其他二线城市后尘上涨。

  然而,长沙房价启动未久,12岁儿童和85岁老人摇号中签等乱象频发,当地党报带头质问楼市调控。随后,长沙打响了声势浩大的“反炒房战”,楼市调控接二连三,几乎所有政策漏洞都被堵上。

  长沙不仅打击捂盘惜售,而且限购政策全面升级。以往在长沙,落户即可购房,而按照新规,新落户必须满1年或缴纳两年社保,方能获得购房资格,这就相当于堵住了“抢人大战=变相松绑限购”的政策漏洞。

  不仅如此,在长沙,父母投靠子女两年内不得作为单独家庭购房,未成年人和集体户口大学生不得购房,夫妻离婚按原有家庭套数限制购房……同时,企业购房被叫停,限售加码到4年,重拳出击之下,长沙楼市直接消停。

  长沙的经验说明,只要按照人口流入速度加大土地供应,只要不任由政策到处漏风,只要保护刚需限制投机,楼市调控的威力远远比想象中要高。

  这两大城市都是旅游城市,环境气候宜人,投资和投机需求向来极为突出。所以,外来需求相对强劲,房价早已与本地居民收入相脱离,因此导致房价收入比居高不下。

  先说厦门,2016年限购升级之前,厦门楼市的外来需求高达70%以上,且以福建省内的购房者为主。福建民营经济相对发达,手头有富余资金的小企业主比较多,而厦门正是他们投资购房的首选地。

  同时,厦门城市规模不大,面积不到广州的1/3,尤其是岛内土地基本开发殆尽,这就导致厦门房价赶超一线城市。

  与厦门相比,三亚更有甚之。数据显示,近年来,三亚岛外购房者比例保持在85%以上。

  若论对房地产的依赖度,三亚在全国没有对手。2018年,三亚房地产投资依赖度高达67.7%,位居全国首位。与之对比,深圳的房地产投资依赖度仅为10.8%,而北上广全部低于15%。

  正因为如此,当楼市调控不断加码,厦门楼市率先经历一波过山车,最高跌幅高达20%以上,直到2019年春节前后方才企稳。

  三亚也是如此。2018年海南全域限购之后,三亚楼市应声而落,当年房地产开发投资大降20%以上,这是过去多年都不曾出现的情况。

  一个是房价收入比,即住房总价与家庭可支配收入之比;另一个是租金回报率,即租金与房价之比。显然,房价收入比越高,购房负担越重;租金回报率越低,房地产市场泡沫程度就越高。

  综合来看,厦门、三亚、福州、石家庄的房价收入比和租金回报率都相对突出。房价收入比高,租金回报率低,这些城市值得给予特别注意。

  房价收入比,衡量的是普通家庭的购房负担。而房价天花板到底有多高,则是由高收入者决定。

  所以,对于一二线城市来说,房价收入比过高,并不一定意味着泡沫风险。但对于三四线城市来说,房价收入比过高,甚至超过二线城市,则必然存在着泡沫风险。

  同理,在房价上升周期中,因为房价涨幅过快,而租金则受到收入的约束,租金回报率显得异常之低,也是正常的。

  然而,一旦楼市进入下半场,房价上涨预期不复存在,那么租金回报率就成为衡量一个城市房价泡沫程度的重要标志。

  其一,经济、收入和人口基本面相似的城市,房价收入比越低,楼市安全边际就越高,反之同理。换句话说,在剥离投机属性之外,房价存在向基本面回归的倾向。一些比长沙房价收入比还高的三四线城市,需要谨慎了。

  其二,靠外来投资或投机支撑的城市,楼市容易受到调控政策影响,波动频繁。一旦楼市调控收紧,楼市就会应声而落;一旦楼市调控松绑,楼市也会迅速反弹。这是两面性所在,也是这类城市的投资机遇所在。

  其三,房价收入比快速上升的城市,需要谨慎。这意味着,房价涨幅远远超过居民收入涨幅,整个城市的平均购房负担上升过快,这对于楼市的可持续性并不利。

  其四,楼市上半场和下半场的玩法完全不同。楼市上半场是普涨行情,闭着眼买房都能从中获利;楼市下半场,普涨行情结束,楼市大分化开启,一二线与三四线,人口流入的城市与人口流出的城市,经济向好的城市与经济衰退的城市,将会产生巨大悬殊。

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