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2019第一季度房企运营收入TOP20出炉 万达商业稳居
 

  近日,2019年第一季度中国房地产企业运营收入排行榜发布,内地房企Top10门槛高达10.3亿元,租金收入仍为主要来源。万达、新城等商业规模快速增长;龙湖、中海等稳扎稳打巩固优势。

  在2019年第一季度内地房企Top20中,包括万达、中海、龙湖、新城在内的地产标杆企业都是竞优软件多年的合作伙伴。他们背后究竟拥有什么样的运营之道,又是如何应用信息化解决方案为管理加油助力的,本文主讲万达商业,一起来了解一下。

  万达集团作为国际商业地产巨头,中国商业地产30年引领者,自带品牌影响力和商业号召力。万达商业地产运营模式的核心主要体现在以下三个方面:快速运营、订单商业和低成本资金运作。

  万达商业对项目开发和招商运营的各个环节实行严格的时间节点控制,要求一个项目从前期拿地后到商场开业,整个过程不能超过18个月。增强资金运作效率、实现资本利用率最大化。

  除此之外,万达商业还使用竞优的招采管理系统实现了招标业务的自动化处理,集中管控,随需处理。系统对万达商业招标执行各环节、人员全过程监控,实现招标信息化。同时保证了招投标部门在超大量的招投标项目、快速的建设速度、严格的目标成本控制下,仍能按时保质保量完成招投标工作,使得招投标流程及文件标准化。

  这是万达商业运营的关键核心点,招商在前、建设在后,有利于降低风险、降低成本。万达的订单招商主要体现在:

  前期请主力商家参与选址调研、可行性研究,借助商家的经验判断商场能否成功,有助于商场后期顺利运营。

  招商在前,定制开发:在开发建设时,90%的商户已经全部确定;万达广场主力店一般有7-8家,主力店一般要求功能互补,避免排他性,如果不能提前确定,则后期招商会出现功能雷同,互相排斥的情况;同时,主力店对建筑尺寸要求严格,提前确定商家,则避免设计失误、二次调整、装修等功能和成本浪费。

  通过与商家的谈判,提前签订租约,先租后建,提前获得预付租金收益;约定商场开业90天即开始计租,使后期租金获得稳定收益。

  在订单商业方面,万达商业初期与沃尔玛联合,形成战略合作,如今的客户都是国内国际知名品牌商家。具体操作上,万达订单招商的关键四要素表现为:平均租金、联合选址、共同设计、先租后建。

  平均租金:万达与所有合作的伙伴约定一个前提条件,要求接受平均租金概念,即将全国城市分为三等租金,一线城市(北上广深)为一等,省会等二线城市为二等,事先约定租金水平,改变分别与主力店谈判对发展速度的制约。

  联合选址:万达和17家跨国企业(其中10家为世界500强)签订联合发展协议,约定目标城市的选择、商业面积的要求、租金条件等条款,共同确定城市和地块。

  共同设计:选址后商家即派出专业人员与万达规划设计部进行店面层高、面积、交通体系、设备等技术对接,设计图纸确定后,商家给万达一个正式具有法律效力确认文件及一笔保证金,后期违约要赔偿万达一年的租金。

  先租后建:正式开工建设前先签订租约,要求商家先交保证金后万达开工建设,租金采取统一的计租方式:商场开业90天或商家进场90天后即开始计租,这就避免了商家拖场或进场后不按时开业情况的出现。

  通过上述控制,除了提前获取部分收益外,万达商业有效的保证了大商家的质量。对于小商户,由于租金较高但掉铺率也高,万达商业给予三年培育期,根据消费需求随时调整小商户业态和商业配套,以满足整个商场持续经营的需要。

  在信息化管理方面,万达商业还通过使用竞优的商业运营管理系统建立品牌库、商机库、材料库等,对租户信息、品牌、经营类型和客户服务进行整合,并借助竞优的商业经营管理经验建立精简高效的集团管控机制以及对经营管理流程全方位的改造,为商业的快速发展奠定坚实的基础。实现了跨区域、多广场、规模化运作模式的集中管控,信息化使集团对所有物业的管理突破了地域限制。

  相对于住宅开发,商业地产资本运作方面的难点在于短期的大资金投入与长期资金收益的矛盾,它的收益远不如住宅来的那么干脆直接,因此,对于商业地产来说,怎样获得充足资金及低成本融资是决定运营成败的关键。

  从上图可以看出,万达的资金收益方式经历了从“卖街铺售住宅及写字楼养租稳定租金收益低成本拿地订单商业提前收租”这一转变的过程,目前万达的资金收益方式保证了商业地产项目短期大资金投入的要求。经过多年开发运营经验,除了上述提到的快速运营,实现资本利用率最大化外外,万达商业目前已经形成特有的低成本资金运作方式,其低成本融资主要来源于“中长期金融支持”和“短期项目资金滚动”两个方面。

  中长期金融支持方面。成立麦格理万达中国基金,获得优良评级,在海外发债只要募资3.3%的成本;另一方面,万达商业通过自身的影响成为全国房地产金融改革试点企业,允许异地贷款,不受地域的约束,单笔贷款在5亿内无需审批,三天内即可以放款;此外,商场经营成熟后可获取长期、稳定的租金收益和资产增值。

  短期项目资金滚动方面,万达商业将低成本融资的方式用到了极致。首先,通过订单商业预收租金及商家保证金,提前获得现金支持;其次,利用先售住宅、写字楼等销售型物业、后建持有型大商场的开发模式,近可能前期获得现金收益,并以此补贴后期商场经营的部分开支。

  通过上述资本运作方式的组合应用,目前万达项目开发的资金来源主要取自以下三部分:20%通过销售利润和内部资金调配直接投资;60%为当地银行贷款;20%由联盟主力店投资。此外,由于商业持有部分具有良好的资产增值和溢价空间,以此作为整体出售或设立私募基金、IPO上市,将是万达商业今后重点的融资方式。这就进一步实现了万达高估值抵押或融资、以套取资金滚动开发的快速扩张模式,巩固企业发展和行业领导优势。

  除了低成本融资,在成本管理方面,万达商业也是下足了功夫,使用竞优的成本管理系统对万达商业项目开发全过程的动态成本与项目预算进行控制,实时监控合同执行状况,确保了对现金流的动态管理和监控。通过动态成本超支结余(目标成本和动态成本差异)实现成本风险的提前披露,有效规避成本控制风险。同时完善的成本管理制度与令行禁止的执行力是万达商业推进成本管理的关键。

  万达模式的核心优势就在于:产品标准化程度高、项目开发速度快、资金周转效率高(低成本运作),这些都有利于项目快速扩张、企业高速发展。

  同时竞优的信息化管理系统为万达集团全国已建在建的300多个万达广场提供了高效项目运营管控平台,实现品牌资源、招商运营、租金收费等统一管控,同时对成本、招采、费用等进行无缝管理。竞优一体化管控平台,解开万达广场全国复制的秘密,助力发展为智慧商业平台。

  上述以快速运营、订单商业和低成本资金运作为核心的商业地产运营模式,结合万达商业成熟的产品标准化体系以及对信息化管理系统的高效使用,使万达模式能够在全国范围内快速复制、迅速占领市场,保持企业的高速发展。

  竞优软件专注地产信息化30多年,为房地产及商业地产提供信息化全面解决方案,产品覆盖计划管控、项目管理、营销管理、商业运营、物业管理等,现有包括万达集团、龙湖地产、中海地产、华夏幸福、新城控股在内的6000多家企业成功应用。


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