公司新闻

Official news
公司新闻
北京华贸中心的大腾挪:如何从央企、国企落入
 

  坐落于北京CBD核心的地标建筑——华贸中心,逐步落入外资之手后,现在又赶着国内商业物业资产证券化的热潮,利用公开市场大量募集资金,以降低持有它的资金成本。

  近期,华贸中心以一栋写字楼、购物中心、商业街及底商等商业物业为底层资产,设立了“中信建投-盈祥资产支持专项计划”,向投资者公开募集50亿元资金,发行利率介于4.4%和5.25%之间,期限长达18年。

  相比传统的银行、信托贷款,华贸中心发行CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)是一种发行利率较低的融资方式,并且锁定了更长的贷款年限。

  这些商业物业打包金融产品在公开市场的发行,也同时暴露了它们的持有方。华贸中心这个整体市场价值逾300亿元的商业综合体,已经从最初开发它的央企、国企,落入了外资及个别高管之手。

  这些转手,让华贸中心的产权归属形成割裂,且命运迥异。如今,一线城市的核心物业炙手可热,市场价格水涨船高,成为各方资本争相抢夺的核心标的。

  过去十几年来,华贸中心的转手与运作,其实代表着中国最核心的商业物业资产的流向与命运,也为将来的中国大宗物业交易市场提供了借鉴。

  据《中国经营报》记者获悉,中信建投-盈祥资产支持专项计划发行规模为51亿元,其中优先A类品种募集资金规模为26亿元,发行利率为4.4%;优先B类品种募集资金规模24亿元,发行利率为5.25%;另外的次级品种发售规模为1亿元,由物业持有人全额认购。

  这笔CMBS的底层资产包括华贸中心3号写字楼的办公部分(地上4~36层)、购物中心(1~3号写字楼裙房,地下1层~地上4层),以及所属华贸公寓的底商、商业街。

  一位大宗物业市场人士告诉记者,按照这笔CMBS优先品种50亿元的发行规模,通常商业物业估值的覆盖倍数是2~3倍,因此华贸中心这些底层资产的整体市场价值预计会超过100亿元。

  华贸中心这部分商业物业的持有主体是北京国华置业有限公司(以下简称“国华置业”),它同时也是中信建投-盈祥资产支持专项计划之中的信托借款人。

  这笔CMBS在交易结构上,通过SPV(特殊目的实体)设立了一只信托计划,向国华置业发放信托借款,国华置业以华贸中心部分商业物业及租金收益权向信托计划设立抵质押;SPV向资产支持专项计划转让信托受益权;而最终资产支持专项计划募集的资金通过信托贷款的形式支付给国华置业。

  目前,国华置业由3家外资企业合计持有87%的股权。这些外资的出资方包括德意志银行与美国友邦保险合资设立国泰基金(Cathay Capital Company Limited)、迈普斯(MaplesFS Limited)、睿诚控股(Risun Holding Limited),这3家外资通过境外设立的华贸地产控股有限公司(以下简称“华贸控股”)持有国华置业87%的股权。

  据记者获悉,其中,德意志银行和美国友邦保险在中国境内广泛开展了业务,迈普斯则与海航集团等境内企业往来紧密,而早年,迈普斯在一只投资并持有华贸中心部分商业物业的外资基金里持有权益份额。

  国华置业另外13%的股权则由两家中国境内企业持有,穿透后实际上由房超和刘军两名自然人股东实际控制。

  *除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

  一边是已上市中小银行股价低迷,甚至“破净”,另一边是中小银行上市热情高涨。..[详情]

  北京万科企业有限公司与厚朴(北京)资本管理有限公司合伙设立的并购基金,辗转通过对项目公司增资扩股的方式,取..[详情]


活动五-新宝5注册平台1_1970高奖金官网 活动四-新宝5注册平台5_1970高奖金官网just go 活动三-新宝5注册平台4_1970高奖金官网 活动二新宝5注册平台3_1970高奖金官网 活动一新宝5注册平台2_1970高奖金官网